“미선 누나가 나보다 7살 많더라고. 만약 내가 데뷔를 빨리 했거나, 누나가 데뷔를 늦게 했거나 아니면 우리 나이가 좀 비슷하거나, 누나가 한 두 살 어렸으면 ‘진짜 어땠을까?’ 생각한 적이 있다”고 공개고백을 한 후배가….
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연봉 5000만원인 직장인 A씨는 2년 전 보유한 아파트 한 채를 전세로 임대했는데, 최근 임차인이 이사를 가겠다며 보증금을 돌려달라고 했다. 하지만 이 아파트(시세 8억원)의 전세 시세는 2년 전보다 1억원 내린 4억5000만원으로 임차인에게 차액을 돌려줘야 한다. 여유자금이 없는 A씨는 추가 대출을 받아야 하지만, 이미 주택담보대출 3억5000만원(금리 2.5%, 30년만기, 원리금균등상환)에, 신용대출도 3000만원(금리 5%, 1년 만기, 만기일시) 있는 상태다. DSR(총부채원리금상환비율) 40%를 모두 소진해 추가 대출이 쉽지 않다.
정부가 A씨처럼 역전세(전셋값이 계약 당시보다 하락)로 인해 전세금을 돌려주지 못하는 집주인들에게 추가 대출을 해주기로 했다. 돌려줘야 할 전세보증금의 차액 만큼만 추가 대출을 허용키로 한 것이다.
4일 발표한 ‘하반기경제정책방향’에 따르면 정부는 7월 말부터 개인다주택자를 대상으로 1년간 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출을 해주기로 하고, 집주인에게 DSR(총부채원리금상환비율)이 아닌 DTI(총부채 상환비율) 기준을 적용키로 했다. DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산하는 반면 DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 기준으로 심사하고 있다. 이에 DTI는 DSR보다 다소 완화된 규제로 평가받는다.
정부는 우선 개인다주택자가 대출을 받을 때 기존 DSR 40%를 적용하던 것에서 DTI 60%를 적용하도록 했다. 추가 대출을 받을 수 있는 대상은 보증금 반환기일이 도래했으나, 역전세(신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속세입자를 구하지 못한 경우)에 처한 집주인이며, 추가 대출규모는 보증금 차액에 한한다. 다만 후속세입자를 구하지 못한 경우에는 ‘후속세입자 전세보증금을 대출금을 우선상환한다’는 특약을 걸로 대출한도 내에서 전세보증금을 먼저 대출해주기로 했다. 이후 후속세입자로부터 전세금을 받아 상환하게 될 경우 중도상환수수료는 면제하게 할 방침이다.
이번 대출규제 완화가 시행될 경우 앞선 사례의 A씨의 경우 대출규제 완화로 약 1억8000만원의 대출을 더 받을 수 있다. 금리를 5% 수준으로 가정했을 경우 기존 대출보다 약 50% 수준 더 받을 수 있는 셈이다. 실제 금융위원회에서 제시한 대출규제 시뮬레이션에서도 연봉 5000만원(대출금리 4% 가정, 30년 만기)의 개인다주택자는 기존 DSR40% 규제하에서 3억5000만원만 대출이 가능했는데 DTI60%를 적용받게 되면 5억2500만원이 가능해 약 1억7500만원의 추가 대출이 가능한 것으로 계산된다. 연봉 1억원일 경우 기존 7000만원 대출에서 10억5000만원까지 가능해져 3억5000만원의 여유가 생기가 된다.또 정부는 개인 임대사업자들도 RTI(임대업이자상환비율)를 1.00배로 완하키로 했다. RTI는 부동산 임대업자의 연간 임대소득을 해당 임대업대출의 연간 이자비용과 해당 임대건물 기존 대출의 연간 이자비용의 합으로 나눈 배율이다. 현재 RTI는 주택의 RTI는 1.25배, 주택이 아니면 1.5배를 넘어야 대출이 이뤄지고 있다. 이번 대출규제 완화 조치에 따라 주택당 전세보증금이 5억원일 경우 기존 15억원 가량 받을 수 있던 대출한도는 18억7500만원까지 확대된다.
정부의 이번 결정은 부동산 시장의 역(逆)전세 상황이 심각해진 데 따른 것이다. 실제 한국은행에 따르면 현재 전세시세가 기존 전세가격보다 낮은 역전세 위험가구의 비중은 지난해 1월 25.9%(51만7000호)에서 지난 4월 52.4%(102만6000호)로 증가했다. 매매가격이 전세보증금보다 낮은 ‘깡통전세’ 주택 비중도 같은 기간 2.8%에서 8.3%로 높아졌다. 새 임차인을 구하거나 집을 팔아도 전세보증금을 모두 돌려주는 게 불가능한 집주인이 많아졌다는 소리다. 이에 따라 금융권 안팎에서는 DSR규제 완화 주장이 계속 제기된 바 있다.
금융위원회 관계자는 “한국은행 등에서 분석한 결과 역전세를 겪고 있는 임대인들이 평균적으로 7000만원 수준의 비용이 부족한 것으로 얘기되고 있다”며 “다양한 케이스가 있겠지만, 이번 정책으로 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인에게는 충분한 여력이 될 것으로 보인다”고 말했다.
주요 시중은행에서 ‘잔금일 이내 전세금 증액분만’ 등의 전세자금대출 규제가 최근 사라진데 이어 현재 5천만원에 불과한 마이너스통장 한도와 1억∼1억5천만원에 묶인 직장인 신용대출도 다음 주 이후 속속 작년 규제 이전 수준으로 복원된다.
27일 금융권에 따르면 우리은행은 다음달 4일부터 신용대출상품 통장대출(마이너스통장) 한도를 5천만원에서 상품 종류에 따라 8천만∼3억원까지 늘리기로 결정했다.
작년 1월 29일 신용대출 상품과 대상에 상관없이 모든 마이너스통장의 한도를 5천만원으로 낮춘 지 약 1년 2개월만의 상향 조정이다. 아울러 같은 날부터 대표 신용대출 상품 ‘우리 원(WON)하는 직장인대출’의 한도도 최대 1억원에서 2배인 2억원으로 늘어난다.
신한은행도 마이너스통장과 일반 신용대출 한도 복원을 검토 중으로, 이르면 다음 주께 시행할 것으로 알려졌다. 현재 신한은행의 마이너스통장 한도도 5천만원에 묶여 있고, 신용 등과 상관없이 일반 직장인 신용대출도 1억5천만원 이상 받을 수 없다.
4대 은행 가운데 KB국민은행과 하나은행은 이미 마이너스통장과 신용대출의 한도 대부분을 작년 상반기 수준으로 돌려놓은 상태다.
KB국민은행은 지난 7일부터 한도거래방식 신용대출(마이너스통장) 상품의 한도를 전문직군 대상 상품(KB닥터론·KB로이어론·에이스전문직 무보증대출 등)은 최대 1억5천만원, 일반 직장인 대상 상품(KB직장인든든신용대출·KB급여이체신용대출·본부승인 집단신용대출 등)은 1억원으로 늘렸다. 지난해 9월 16일 당국의 가계대출 축소 요청 등에 따라 마이너스 통장 한도를 일괄적으로 5천만원까지 줄인 뒤 약 6개월 만에 ‘정상화’한 것이다.
하나은행의 경우 일찌감치 지난 1월 말 ‘하나원큐신용대출’의 마이너스통장 대출 한도를 5천만원에서 최대 1억5천만원으로 높이는 등 8개 주요 신용대출 상품의 마이너스통장 한도를 작년 8월 이전 수준으로 되돌렸다.
은행들은 지난해 설정된 비대면 가계대출 제한도 하나둘씩 없애고 있다. KB국민은행은 28일부터 비대면 방식으로 다른 은행의 주택담보대출을 KB국민은행의 대출 상품으로 갈아타는 이른바 대환 조건부 대출 신청을 허용한다.
작년 9월 “실수요자의 실제 소요자금을 중심으로 대출하겠다”는 취지로 막았던 비대면 대환대출 문을 다시 여는 것이다. 우리은행은 다음 달 4일부터 앱 등 비대면 채널을 통한 신규 신용대출에 적용해온 ‘당·타행 신용대출 합산 1억원’ 한도를 해제하기로 했다
