세계적인 아이돌 그룹 방탄소년단(BTS)의 멤버 진(31. 본명 김석진)의 군 생활 미담이 다시 한 번 공개되었습니다. 그는..
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주택담보대출 받기가 하늘의 별 따기다. LTV부터 DSR까지 규제도 많고 적용 사례도 다양해, 자신이 대출 대상이 되는 지도 제대로 모르고 분양 신청을 했다가 취소되는 경우도 적지 않다. 실수요자들이 가장 궁금해 하는 질문들을 중심으로 일문일답식으로 정리해 본다.
– 신용대출이 많다. 주택담보대출이 가능할까.
“대출 가능금액은 담보가액×담보인정비율(LTV)로 정해진다. 대출금액 계산 때는 ‘공시가’가 아닌 ‘시세’가 기준이 된다. 그런데 최근에 분양가와 시세 간의 차이가 그다지 차이가 나지 않는다. 더구나 LTV를 충족했다 하더라도 DSR까지 충족시켜야 대출이 가능한데, 이 때 신용대출이 많으면 대출을 많이 받기가 구조적으로 힘들어진다. 신용대출을 상환하는 조건으로 아파트 잔금대출을 받는 것이 DSR 규제를 조금이라도 벗어날 수 있는 방법이다. 신용대출 외에 다른 대출을 받을 때도 무조건 기존 대출을 갚는 조건으로 하면 도움이 된다.”
– 가정주부라 특별한 소득이 없다. 그래도 주택담보대출을 받을 수 있나.
“주부나 무직자, 은퇴자처럼 일정 소득이 없는 사람들에게, 소득이 있어야 대출이 허용되는 DSR 규제는 그야말로 ‘쥐약’이다. 이에 불만이 고조되자 정부가 실수요자 대상이라는 전제로, 소득이 없어도 대출을 받을 수 있도록 일부 규제를 풀어주었다. 근로소득이나 사업소득이 없는 사람들에게 인정소득이나 신고소득을 통해 소득을 증빙할 수 있도록 한 것이다. 인정소득이란 국민연금, 건강보험료 등을 납부한 것으로 소득증빙을 하는 것이다. 단, 건보료의 경우 지역 세대주여야만 인정된다. 신고소득은 신용카드 사용액으로 연 소득을 추정하는 것이다. 최대 5000만 원 까지만 증빙이 가능하다. 이런 방법으로도 안되면, 신용정보회사의 소득 추정액으로 산정하는 소득예측모형추정 방식도 있다.”
– 그렇다면 신고소득과 인정소득을 모두 소득으로 인정받을 수 있나.
“그렇지는 않다. 인정소득과 신고소득도 항상 사용할 수 있는 것이 아니며 제한적인 상황에서 가능하다. 우선, 부부합산 소득이 2400만 원 이하여야 한다. 다음으로, 연 소득이 없는 것으로 간주되는 퇴직자 또는 그렇게 추정되는 직장가입자의 피부양자여야 한다. 전년도 혹은 당해 연도 사업개시를 했지만 아직 입증 서류가 발급되지 않은 사업소득자도 해당이 된다.”
– 여러 소득이 있다면 합산해서 더 많은 대출을 받을 수 있는 것 아닌가.
“많은 사람들이 모든 소득을 다 인정받을 수 있다고 오해한다. 하지만 근로소득은 수입금액을 모두 소득으로 인정하는 반면 사업소득은 수입금액이 아니라 필요경비 등을 제외하고 남은 소득금액을 기준으로 소득을 계산한다. 맞벌이 부부의 경우 주택담보대출을 받을 때 소득 합산이 가능한데, 이 대도 연 소득 금액이 5000만 원을 넘을 수 없도록 했다. 더욱이 소득 합산 때 부채도 합산된다는 점을 명심해야 한다. 배우자의 채무가 과다할 경우 오히려 역효과를 볼 수도 있다는 얘기다. DSR 규제 때문에, 신용대출을 받은 것이 있다면 부부 소득합산 때 불리할 수도 있다. 부부 중 한 명이 먼저 신용대출을 최대한 받아두고, 다른 한 사람이 주택담보대출을 받는 것이 현명한 방법이다.”
– 잔금대출을 받으려는데 해당 지역이 규제지역으로 묶이면 대출액도 감액되나.
“입주자 모집공고 때는 비 규제지역이었다가 잔금 대출을 신청할 때 규제지역이 되는 경우가 있을 수 있다. 이 때 무주택자라면 종전 규정을 그대로 적용받을 수 있다. 기존 주택을 팔아 1주택 보유세대가 되는 것을 약속하고 대출을 받을 경우에도 가능하다. 또 규제지역 지정 전에 중도금 대출을 받은 다주택자가 규제지역 지정 후 증액 없이 중도금대출 잔액 범위 내에서 잔금대출로 전환하는 경우도 종전 규정이 적용된다.”
Details
가족들 가운데 실비보험 외에 특별히 가입한 보험이 없는 경우가 적지 않다. 특약이라는 것이 많이 있지만 워낙 종류도 많고 보장 내용도 제각각이라 쉽게 선택하기 어려운 경우가 많다. 이럴 때 주 계약만 해도 되는 것인지, 특약을 한다면 어느 정도까지 포함시켜야 할 지 탄단이 잘 서지 않는다. 신성혁 코리아인슈어컨설팅 대표를 통해 가족에게 적합한 특약 내용에 관해 들어본다.
– 특약에 관해 간단히 설명해 달라.
“보험은 주계약과 특약으로 이루어진다. 특약은 특별약관을 말한다. 보험은 특약 없이 주 계약만으로도 가입할 수 있지만, 다양한 위험에 대비하려면 특약에 가입해 두는 것이 여러 모로 유용하다.”
– 특약의 종류에는 어떤 것 들이 있나.
“특약은 가입의 강제성 여부에 따라 의무부가특약, 선택부가특약, 그리고 제도성특약으로 구분한다. ‘의무부가특약’은 ‘고정부가특약’이라고도 한다. 예를 들어 주 계약이 일반 암의 진단보험금만을 보장하는 암보험이 있다면, 의무부가특약으로 유사암진단특약이나 소액암진단특약에 가입해야 한다. ‘선택부가특약’은 가입자가 가입 여부를 선택할 수 있는 특약으로, 의무부가특약을 제외한 대부분의 특약이 선택부가특약이다. 추가적인 보험료를 부담하며, 수술특약이나 입원특약·통원특약 등이 대표적이다. ‘제도성특약’은 보험 가입과 동시에 자동으로 제공되는 특약이다. 추가 보험료 부담이 없다. 다자녀 출산여성 할인특약, 지정대리청구서비스특약, 특정 부위/질병 제한부 인수특약 등이 대표적이다.”
– 특약을 보장 내용에 따른 구분한다고도 들었다.
“그렇다. 유사한 특약끼리 ‘군’으로 묶어서 구분한다. 우선 ‘사망특약군’에는 경제활동기 가장의 사망보장을 위해 필요한 정기사망특약을 비롯해 재해사망특약, 질병사망특약, 상해사망특약 등이 있다. ‘진단특약군’에는 암진단특약, 유사암진단특약, 고액암진단특약, 뇌출혈진단특약, 급성심근경색증진단특약, 뇌혈관질환진단특약, 허혈성심장질환진단특약, 치매진단특약 등이 있다. ‘치료특약군’도 있다. 항암약물치료특약, 항암방사선치료특약, 표적항암약물허가치료특약 등이다. ‘수술특약군’에는 면책이나 감액기간 없이 수술에 대해 폭 넓게 보장해 주는 1~5종수술특약과 1~7종수술특약(급여), 암수술특약, 인공관절치환수술특약 등이 있다. 입원특약군은 1일 이상 10일 또는 1일 이상 120일 한도의 입원특약 등이 있다. ‘통원특약군’은 암 통원치료 때 통원일수당 보험금을 지급하는 암직접치료통원특약을 포함해 뇌혈관질환통원특약, 허혈성심장질환통원특약 등이 있다. 이 밖에 질병에 따른 장해를 폭넓게 보장하는 ‘장해특약군’과 ‘납입면제특약군’ 등이 있다.”
– 부부들에게 필요한 필수 특약에는 어떤 것 들이 추천되나.
“부부에게는 암진단특약, 유사암진단특약 혹은 소액암진단특약, 뇌혈관질환진단특약, 허혈성심장질환진단특약과 같은 진단특약들과 함께 항암치료와 관련된 특약들, 1~5종수술특약, 입원특약, 통원특약(암, 뇌혈관질환, 허혈성심장질환 등), 질병장해보장특약 등이 기본이다. 여기에 남편에게 따로 종신보험이 없다면, 남편의 보험에 정기사망특약을 추가하는 것이 좋다. 부부 특약과 큰 차이가 없는, 30대 싱글 여성을 위한 보험도 있다. 다만, 이 경우 종신보험보다는 건강보험에 가입하면서 필수 특약들을 부가하는 것이 좋다. 유방암이나 자궁암, 갑상선암과 같이 발병률이 높은 여성 암 관련 보장에 유효하다.”
– 자녀들을 위한 필수 특약도 있다고 들었다.
“초등학생 자녀라면 별도의 특약을 고르기 보다는 어린이보험에 가입하는 것이 좋다. 대부분의 어린이보험은 특약을 고르지 않더라도 기본적으로 암 등을 비롯한 수많은 질병과 재해 관련 보장들이 이미 포함되어 있다.”
